Martes, 07 Junio 2016 00:00

Por qué es un buen momento para adquirir una vivienda como inversión

Este 2016 aún es un buen año para la adquisición de inmuebles, tanto para la primera vivienda como para la inversión. Esto porque
el mercado inmobiliario en Chile, junto con el sistema de financiamiento, está en buenas condiciones para enfrentar la problemática económica que estaría sucediendo y que puede durar algunos años.

Para decidir qué es y que no es una buena inversión, siempre es necesario compararlo con las alternativas, es decir, si una persona tiene un capital, podría invertirlo en diversas materias, como acciones, en la banca, o en el mercado inmobiliario. Luego, debemos mirar dos factores clave: uno es el retorno y el otro es el riesgo, en base a esto deberemos tomar la opción que nos parezca mejor; hoy sabemos que el mercado de las acciones es muy volátil (cambiante) y si bien se puede obtener buenos resultados, también hay un riesgo no menor asociado a estas inversiones, luego tenemos el mercado Bancario, en el que invertir dinero en diversos instrumentos, como depósitos a plazo, fondos mutuos u otros, tienen un retorno (interés) tan bajo que no hacen atractiva estas inversiones, e incluso el ahorro es poco atractivo con las tasas actuales, sin embargo tienen poco riesgo.

El mercado inmobiliario, en la mayoría de las ocasiones al realizar estas comparaciones, resulta ser una buena inversión; diría la mejor alternativa, por un lado porque se adquiere un bien tangible, que ante cualquier eventualidad puede liquidarse, transformarse en dinero, y por otro, porque en la economía chilena, el mercado inmobiliario y el sistema de créditos sigue siendo atractivo en comparación con muchos otros países de la región.

Generalmente la inversión inmobiliaria genera un retorno superior a tener el dinero en el banco y se puede proyectar a largo plazo.


Aspectos a considerar para sacar el mejor provecho a la inversión

Cuando hablamos de inversión, claramente debemos asociarlo con los conceptos de retorno (ganancia) y plazo, por lo que una adecuada inversión inmobiliaria debiera permitir al inversionista recuperar su dinero en un plazo adecuado que generalmente resulta menor que el plazo en el que pacta el financiamiento.

El inversionista debe observar en general el mercado de los arriendos que es en donde se puede medir la rentabilidad en función de las rentas mensuales; también debe estar atento a lo que pasa en el sector de interés, por ejemplo, debe saber si hay proyectos o situaciones en desarrollo o proyectadas (externalidades) que puedan generar plusvalías o minusvalías en el sector.

Hoy la banca en Chile es bastante formal y cuidadosa del riesgo de sus carteras de créditos, por lo que cuando se toma un crédito para financiar esta inversión, detrás hay un estudio bastante acucioso y responsable tanto de la situación legal como técnica de los inmuebles, esto lo realizan abogados y empresas tasadoras, con competencias y experiencia, por lo que cuando una institución financiera otorga un crédito, el concepto riesgo está bastante cubierto, en primer lugar para la misma institución que otorga el crédito y por consecuencia para el inversionista.

Con respecto a valores y ubicación, desde el punto de vista de un inversionista, éste debe ser capaz de separar lo que es el gusto personal de la aptitud del bien (propiedad) para ser sometido a explotación económica (arriendo), así la ubicación es uno de los factores clave para que la inversión inmobiliaria sea exitosa, proyectos emplazados en las cercanías de los ejes de mayor actividad o conectividad, serán más apetecidos por los arrendatarios.

Con respecto a la ubicación es bueno tener en cuenta la premisa “cerca pero no encima”, lo cual es aplicable a los nuevos proyectos de Metro, centros comerciales, etc.

El costo mismo del crédito es un factor que no se debe descuidar; el cliente tiene hoy la potestad de elegir libremente y la obligación de informarse adecuadamente.

Las instituciones financieras han transparentado los costos asociados al crédito y la ley del Sernac Financiero permite al cliente elegir a la empresa que realizará sus tasaciones dentro de alternativas que han sido validadas previamente por los Bancos, esto apunta a una mayor transparencia en el sistema y a una competencia leal y sana en el mercado, con el consecuente beneficio para el cliente.

Quiénes deben tratar de adquirir una propiedad en este 2016

Acorde a las proyecciones económicas, será un año menos activo que 2015, pero aún es un buen momento para adquirir propiedades, debido principalmente a una banca sólida en la que el otorgamiento de créditos está bastante regulado, si bien es importante cuidarse del endeudamiento, cuando es posible disponer, al menos, de un pie de un 20%, conseguir un crédito para una inversión inmobiliaria es una muy buena alternativa, siempre que el inversor esté bien asesorado, aquí es muy importante que cada actor esté en su rol y que no se mezclen funciones, los tasadores tasando, corredores gestionando las ventas, abogados estudiando títulos, Instituciones financieras otorgando créditos, mientras se mantenga este esquema el mercado inmobiliario se mantendrá sano y auto controlado, lo que permitirá que pese a las variaciones de la economía, el sistema de crédito hipotecario se mantenga activo, permitiendo que el inversionista siga prefiriendo adquirir un inmueble a otras alternativas de inversión.

Perfil del inversionista

Hoy el perfil del inversionista inmobiliario es bastante amplio, por un lado tenemos a gente joven que están comenzando su vida laboral, sin hijos, y con pocos gastos, lo que les permite generar ahorros para el pie y acceder a un crédito que aún está con tasas atractivas; por otro lado, tenemos adultos que aprovechan sus fondos de retiro y jubilación que, aunque no son sujetos de crédito en el sistema financiero, disponen de mayores recursos, lo que los deja también en una buena postura para negociar mejores valores al adquirir un inmueble como inversión. También hay un tipo de inversionista que son comerciantes, vendedores, que generalmente llevan sus ingresos a inversiones inmobiliarias, precisamente porque es una forma segura y rentable para destinar sus ingresos.

En ambos casos lo importante es que los inversionista tenga claro sus objetivos y una estrategia, esto implica, preguntas como: ¿cuándo, dónde, cómo financio y qué retorno espero?, independiente de las estrategias y técnicas especiales, podemos en forma muy rápida decir que si el monto que se recibe por arriendo cubre el compromiso (o dividendo) para un crédito de 12 o 15 años, ya es una inversión interesante.


Qué se puede comprar aún sin IVA

Bajo ciertas condiciones aún es posible comprar inmuebles sin IVA, los que tienen permiso de edificación del año 2015 y que vayan a ser entregados durante el año 2016 no estarán afectos, lo más importante es consultar al momento de realizar las cotizaciones y contar con la asesoría de profesionales del área, idealmente tasadores profesionales que pertenezcan a alguna de las empresas consolidadas, y que por ningún motivo tengan relación ni se dediquen en forma paralela al corretaje o compraventa, ya que ahí está uno de los mayores riesgos que podrían debilitar la fortaleza y consolidación de este mercado en Chile.


El impacto de la reforma tributaria en el actual escenario

El impacto final aún es incierto, naturalmente el aumento del impuesto, sobre todo del IVA, afectará sí o sí al comprador, aunque claramente la vivienda y en general el mercado inmobiliario son bienes permanentemente demandados, esto significa que de alguna forma los valores se adecuarán para que el mercado siga activo, es probable que se generen cambios menores en toda la estructura de costos de un proyecto, de modo de disminuir el impacto en el comprador final, el que según varios estudios de expertos podría ser entre un 6% a un 10% final.